감성숙소 오픈하기 1편 - 어떠한 땅에?

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우선 숙소를 짓기 위한 땅이 있다면,

 

혹은 촌집이든 번듯한 주택이든 자가가 있다면야 첫걸음으로 문제 될것이 없다.

 

하지만 지역을 보고, 동네를 보고, 땅을 보고, 주위인프라와 스팟 등을 보고.

 

시작부터 할 일이 많다.

 

어떠한 땅에? 어떠한 건물을? 어디에 지을까? 어디에 차릴까?

 

 

우선 하려는 지역이 관광특구 인지 아닌지부터 파악 한뒤 시작해보자

 

관광특구라면 선택의 폭이 나름 다양하다.

 

*해당 지역의 숙소가 밀집된 지역에 함께 밥그릇을 나눠먹으러 들어가거나

 

1년전만 해도 뉴스 등 매체에서 그리 떠들어대던 촌캉스를 위해

 

관광특구지역의 외곽으로 빠지는 방법이 있다.

 

첫번째 방법인 지역 내 숙소밀집지역으로 들어가려 했을때의 장단점은 극명하다.

 

숙소밀집지역은 외곽지역에 비해 비수기에도 공실방어가 훌륭하다.

 

흔히 말하는 숙소비수기 중 하나인 겨울에는 항상 만실이던 숙소도 공실이 발생하곤 한다.

 

본인의 지역에서 지인이 하는 숙소 2개를 예를 들자면,

 

두 숙소 모두 30일 중 25일쯤 채우던 꽤 잘나가던 숙소였다.

 

숙소밀집지역 내의 숙소는 비수기에도 해당지역의 관광스팟이 바로 곁에 있어 공실발생이 2~5일정도밖에 늘어나지 않은 반면,

 

지역 외곽으로 빠진 또 다른 지인의 숙소는 10일 이상 공실이 추가 발생하고 있다.

 

위치에 따른 숙소의 이용 심리에 아주 큰 차이가 있음을 말해준다.

 

해당 지역의 관광지만을 위해 오는 손님이 당연 비중이 더 크다.

 

외곽의 손님들은 관광지의 유무보단 프라이빗한 휴식에 좀 더 큰 의미를 둔다.

 

그러므로 전체적인 방문객이 줄어드는 비수기에는 외곽지역의 숙소는 좀 더 취약할 수 밖에 없다.

 

 

반면 숙소밀집지역은 외곽지역에 비해 가격경쟁이 좀 더 치열하다.

 

당연 다닥다닥 붙어있는 숙소들의 출혈경쟁에 희생양이 되기도 한다.

 

주욱 늘어선 숙소 중 본인의 숙소를 선택받기 위해 좀 더 애를 쓰고 퍼주고 눈치봐야만 하는 포지션인 것이다.

 

또한 숙소들의 거리가 가까운만큼 비교되기도 쉬워, 특히나 신축 숙소의 유입에 따른 트렌드 경쟁에 취약하다.

 

초기 공사 시 인테리어로 주는 분위기가 절대적이고 고정적인 특성이 있는 숙박업이므로,

 

근처 숙소의 장점은 기본으로 깔고, 새로운 트렌드를 장착한 뒤 진입하는 신규숙소는 항상 운영자들을 긴장시킨다.

 

외곽에 비해 밀집지역에 신규 숙소 진입비율이 높다는 것도 이 눈칫밥에 한몫 한다. 

 

이렇듯 나열한 숙소밀집지역의 단점은 외곽지역의 강점이 되기도 한다.

 

가격 책정에 좀 더 자유롭고, 주기적으로 주위의 경쟁숙소의 눈치를 보며 가격 조정 필요성도 덜하다.

(기본적으로 필자는 처음 책정한 가격은 절대 조정하지 않는 주의 이다. 마케팅 측면에서의 이유인데,

이에 관해서는 다음 시간에 자세히 다뤄보도록 하겠다.)

 

이렇듯 본인이 운영하고자 하는 동네를 먼저 정한 뒤에,

 

주위에 꼭 있어야 할, 또는 있으면 안될 포인트 들에 관하여

 

다음 챕터에서 좀 더 고민해보도록 하자.